Financer une résidence secondaire : tout ce qu’il faut savoir
Investir dans une résidence secondaire, à la mer ou à la montagne, pour se réunir en famille ou s’offrir quelques jours par an loin du tumulte et du quotidien. Telles sont les motivations des ménages qui investissent dans une résidence secondaire, mais pas seulement. Il peut également s’agir de préparer sa retraite, de se constituer un patrimoine ou de percevoir des revenus locatifs. Voici nos conseils pour financer l’achat d’une résidence secondaire.
Qu’est-ce qu’une
résidence secondaire ?
« Une résidence secondaire est un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires. » Insee.
La résidence secondaire en France
Selon les données de l’Insee, publiées en août 2021, la France compte 3,6 millions de résidences secondaires, ce qui représente 10 % du parc immobilier total. 66 % de ces biens sont détenus par « des ménages dont la personne de référence est âgée de 60 ans ou plus ».
Selon un sondage Opinionway/SeLoger, 11 % des propriétaires d’une résidence secondaire sont locataires de leur résidence principale et 78 % en sont propriétaires. 25 % des sondés envisagent par ailleurs d’élire domicile dans leur résidence secondaire, à terme. Le coût moyen d’une résidence secondaire dans l’Hexagone s’élève à 269 900 €.
Acheter une résidence secondaire
La résidence secondaire représente un investissement moins essentiel que la résidence principale qui répond au seul besoin de se loger. Les banques peuvent donc se montrer plus sélectives et attendent davantage de garanties pour sécuriser le prêt.
Crédit immobilier résidence secondaire
Les taux bas ainsi que différents dispositifs et prêts aidés comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou le prêt Action Logement, permettent à de nombreux ménages de devenir propriétaires de leur résidence principale (source). Or, ces prêts ne s’appliquent pas aux résidences secondaires.
Pour financer l’achat de ce type de bien, il est nécessaire de faire le point sur sa capacité d’emprunt et son taux d’endettement. En particulier pour les ménages déjà propriétaires de leur logement principal avec un prêt en cours, qui sont donc déjà endettés.
Quelles garanties pour acheter une résidence secondaire ?
S’il n’existe pas de prêt résidence secondaire spécifique, les ménages ayant un PEL (Plan Epargne Logement) ouvert avant le 30 avril 2011, peuvent s’en servir pour financer leur acquisition.
Il est, en outre, essentiel de comparer les offres des différentes banques afin d’obtenir le meilleur taux et de comparer les garanties attendues :
- Caution,
- Hypothèque,
- Apport personnel.
L’hypothèque sur la résidence principale est une solution prisée des banques, à condition que l’emprunteur en soit pleinement propriétaire. Pour les locataires, l’apport personnel demandé peut être de 20 à 40 % du montant du bien et les crédits sont souvent de plus courte durée que pour l’achat d’une résidence principale.
Faire appel à un courtier
Faire appel aux conseils d’un courtier en crédit immobilier est particulièrement pertinent. La mission du courtier est, en effet, de trouver les conditions de financement les plus favorables à un ménage ayant un projet immobilier. Il doit tenir compte de ses revenus, de son « reste à vivre », de ses projets et de ses attentes. Il compare cela aux différentes offres des banques : taux, garanties.
Dans le cas de la résidence secondaire, bâtir un dossier solide est essentiel. Le courtier peut alors apporter son aide et son expertise dans le montage financier, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire classique ou louée une partie de l’année. Il peut également conseiller dans le choix de l’assurance emprunteur, obligatoire pour toute demande de prêt immobilier. Le cas échéant, il peut recommander de mettre en place une délégation d’assurance de prêt pour réaliser des économies.
Rentabiliser sa
résidence secondaire
Seuls 31 % des ménages français estiment réaliser un investissement en achetant leur résidence secondaire et envisagent donc de la louer. Les autres préférant profiter de leur bien à leur guise, à tout moment de l’année.
Le meublé de tourisme
Une autre façon de financer sa résidence secondaire est de la proposer à la location quelques semaines par an. Cela donne des arguments de négociation avec la banque et le courtier pour obtenir un prêt, et contribue à amortir les frais liés au logement :
- Frais d’entretien,
- Assurance,
- Réparations,
- Charges de copropriété,
- Abonnement (Internet, parking…)
- Mobilier,
- Impôts…
Les propriétaires qui résident loin de leur résidence secondaire peuvent en confier la gestion à un professionnel de l’immobilier local. Attention, les coûts de gestion doivent être pris en compte. De même, la rentabilité locative dépend du taux d’occupation par le ménage lui-même. On estime entre 2,5 % et 2,8 % le rendement locatif avec 6 semaines d’occupation par an.
À noter que selon le règlement de copropriété et la politique de la commune, il peut être obligatoire de demander l’approbation à la mairie et/ou au syndic avant de proposer un bien à la location meublée touristique.
Les autres associations qui le souhaitent peuvent candidater auprès de l’ACPR. Attention toutefois, l’autorité se réserve le droit de contrôler la représentativité, la compétence, l’honorabilité et l’impartialité des candidats. Une association peut également se voir retirer son agrément si elle ne remplit plus les conditions initiales. Le montant de l’adhésion n’est, pour l’heure, pas connu. Il pourrait toutefois se situer entre 500 et 1 000 euros.
Les réductions d’impôt
Il est également possible de préparer son avenir en réalisant un investissement locatif qui deviendra plus tard une résidence secondaire. Cela permet, par exemple, d’acheter un bien en loi Pinel ou en loi Censi-Bouvard. À condition de respecter les plafonds de loyers, de ressources des locataires et une durée de location minimale, ces dispositifs donnent droit à des réductions d’impôt.