Financer un projet immobilier en loi Pinel : tout ce qu’il faut savoir en 2021
Finc’Up, l’organisme de formation référence en courtage, vous explique les dernières évolutions de la loi Pinel pour financer un projet immobilier en 2021 
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Mise en place en septembre 2014 pour remplacer le dispositif Duflot, la « loi » Pinel est avant tout un dispositif de défiscalisation immobilière relatif à un investissement dans un bien immobilier neuf dans le but de le mettre en location.
La date de fin initiale au 31 décembre 2021 a été prorogée jusqu’en 2024, avec quelques modifications.
Quels sont les
principaux avantages
du dispositif Pinel ?
Si les réductions d’impôts sont le principal attrait de la loi Pinel, les investisseurs auront également d’autres avantages à acheter un bien grâce à ce dispositif.
Il leur permet en effet de devenir propriétaire et de se constituer un patrimoine sans apport, le prêt étant notamment remboursé par l’avantage fiscal et les loyers perçus.
Une autre clé du succès de ce dispositif Pinel, c’est qu’il permet de louer son bien immobilier en famille de manière sécurisée, à ses ascendants ou descendants, et que le propriétaire peut en disposer à sa guise dès la fin de la période d’engagement choisie (poursuivre en location, revente ou occupation en tant qu’habitation principale ou secondaire).
Quelles sont les réductions d'impôts définies jusqu'en 2022 ?
L’investissement locatif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
L’objectif est de proposer des locations à prix accessibles et attractifs dans des zones « tendues ». Les ménages avec des revenus faibles à modérés peuvent accéder à des logements neufs dans les grandes villes et leur périphérie. Les propriétaires peuvent quant à eux bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse jusqu’à 6 000€ par an.
Le dispositif Pinel est limité à 2 investissements par an, d’un montant global de 300 000 € maximum et 5 500 € / m².
Le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6, 9 ou 12 ans au choix et se voit offrir un avantage fiscal réparti sur toute la durée choisie. En métropole, cet avantage fiscal est de :
- 12 % du prix d’achat du bien immobilier sur 6 ans ;
- 18 % sur 9 ans ;
- 21 % sur 12 ans.
Qu'est-ce qui change pour 2023 et 2024 ?
La loi de finances pour 2021 modifie le dispositif Pinel et le prolonge jusqu’au 31 décembre 2024.
Parmi les changements notables de cette prorogation, le taux de réduction d’impôt a été revu à la baisse pour 2023 et 2024.
En 2023, les abattements seront de :
- 10,5 % sur 6 ans (au lieu de 12 %) ;
- 15 % sur 9 ans (au lieu de 18%) ;
- 17,5 % sur 12 ans (au lieu de 21%).
En 2024, les abattements seront de :
- 9% sur 6 ans ;
- 12 % sur 9 ans ;
- 14 % sur 12 ans.
Quelles sont les obligations déclaratives pour les investisseurs ?
Le dispositif Pinel impose des obligations déclaratives pour les investisseurs.
Il importe également de vérifier l’éligibilité à ce dispositif de la zone dans laquelle on souhaite réaliser son investissement immobilier : A, A bis et B1.
L’avantage fiscal Pinel ne s’applique en effet que dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ainsi, Nice, Marseille, Montpellier et Lille se trouvent par exemple en zone A, Paris en zone A bis, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Strasbourg ou encore Dijon en zone B1.
Le site officiel de l’administration française permet de connaître la zone de la commune où l’on souhaite investir : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc.
La loi Pinel, la locomotive du marché immobilier neuf ?
Qui sont les investisseurs qui se tournent vers la loi Pinel ?
En France, la grande majorité des personnes qui souhaitent investir se tournent vers l’immobilier. Ils étaient en effet 70% à faire ce choix pour leur investissement en 2017.*
Les investisseurs ont souvent les mêmes objectifs :
– défiscaliser, notamment grâce au dispositif Pinel
– se constituer un patrimoine
– préparer sa retraite
Le dispositif Pinel représentait déjà en 2017 près de 48% des ventes de logements neufs d’après une étude du Crédit Foncier. On estime que 64 000 logements acquis entre 2014 et 2017 bénéficieront du dispositif Pinel, s’ajoutant ainsi aux 131 000 logements déjà déclarés dans ce même dispositif.***
La moitié des investisseurs bénéficiant du dispositif Pinel achètent un bien immobilier dans leur département de résidence et un tiers dans une région différente.**
Malgré les modifications annoncées de la loi Pinel, avec des réductions d’impôts moindres pour 2023 et 2024 notamment, il y a fort à parier que les avantages de ce dispositif fiscal continueront d’attirer les investisseurs. Toujours en pleine expansion, le marché immobilier neuf en locatif devrait continuer à croître sous l’impulsion du dispositif Pinel de défiscalisation immobilière.
Le marché immobilier locatif français
La France connaît une construction de logements dynamique en parallèle de sa croissance démographique. C’est le pays qui construit le plus dans l’Union européenne avec plus de 6 logements neufs pour 1 000 habitants par an.*
Les logements locatifs privés sont essentiellement détenus par des particuliers.
Dans leur mission d’évaluation de la loi Pinel de 2019, l’Inspection Générale des Services et le CGEDD estiment qu’en 2017, au moins 77 000 logements construits ont bénéficié du dispositif Pinel. Plus souple que ses prédécesseurs, ce dernier rencontre un réel succès auprès des investisseurs.
Sources de l’article :
*Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel, rédigé par l’Inspection Générale des Finances et le Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (2019) : https://www.igf.finances.gouv.fr/files/live/sites/igf/files/contributed/IGF%20internet/2.RapportsPublics/2019/2019-M-036-05-Pinel_public-V2.pdf.
** Enquête du Crédit Foncier de 2017.